Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

Содержание

Часть первая. просто перепланировка

Изменить планировку можно как в квартире в новостройке, так и во вторичном жилом помещении. Алгоритм примерно один и тот же. Вам нужно продумать – самостоятельно или с обратившись к проектировщику  – проект будущей планировки квартиры и согласовать его с Жилищной инспекцией (БТИ). Это может занять от одного месяца до полугода – в зависимости от сложности проекта.  

Какие виды перепланировки согласовывать не нужно: 

  1. Косметический ремонт: если вы решили поменять обои, побелить потолок или оштукатурить стены, положить паркет, ламинат, плитку, заменить окна или двери.
  2. Перестановки бытовой техники и сантехники: например, если вы решили переставить плиту, стиральную машину, заменить трубы, унитаз, ванную или душевую кабину.
  3. Переустановка отопительных устройств (если не нужно проводить дополнительные инженерные сети).
  4. Не нужно согласовывать также установку кондиционера, спутниковой антенны.

Какие ремонтные работы нужно согласовать:

  1. Если вы хотите изменить формы дверного или оконного проема.
  2. Если вы хотите удалить или создать проем в несущей стене.
  3. Если вы хотите снести ненесущие конструкции и перегородки в панельном доме (к слову, несущие сносить запрещено).
  4. Если вы хотите совместить или разделить ванную комнату и туалет или изменить их местоположение в квартире.
  5. Если вы хотите создать новые перегородки.
  6. Если вы хотите остеклить балкон.

Какие трудности могут возникнуть:

  • Ольга хотела остеклить лоджию, а также вывести на нее трубу централизованного отопления, чтобы оборудовать там домашнюю мастерскую, или же, в другом случае, установить «теплый пол» и подключить его к центральному отоплению. Но рядом с лоджией проходила аварийная лестница, а также ввиду сложности работы с централизованными сетями проект не согласовали. 
  • Тимур планировал соединить дверной проем с жилой комнатой, чтобы сделать в жилой комнате столовую. Однако этот проект не был согласован, поскольку кухня оборудована газовой плитой, и это представляет опасность. Но гораздо более серьезным препятствием стало то, что Тимур не учел: стена между кухней и жилой комнатой была несущей, а проем в несущих перегородках согласовать удается в редких случаях.

Что будет за самовольную перепланировку

Если вы не согласуете изменения планировки с контролирующим органом, вас оштрафуют и могут потребовать вернуть все на свое место и привести помещение в прежний вид.   

У Тамары была примерно такая ситуация. После того, как ее дочь попала в аварию и смогла передвигаться по дому только в инвалидной коляске, она решила расширить площадь за счет сноса ненесущей стены между комнатой и залом. Бдительные соседи вызвали специалистов жилинспекции, и Тамаре выписали штраф. Ввиду того, что она в своей перепланировке не затронула несущие конструкции и основание дома, ей порекомендовали узаконить уже совершенные изменения. Правда, это потребовало дополнительных финансовых трат. Потому что доказывать, что ее перепланировка не представляет опасности, пришлось через суд, нанимая адвоката и юриста.

Говорят, что судебные разбирательства по таким вопросам могут длиться годами! Из-за этого владельцы квартир не могут их продать, поменять и так далее. В случае Тамары суд пошел навстречу, учитывая ее семейные обстоятельства. Но вам мы советуем лучше потратить несколько месяцев и получить бесплатное разрешение , а затем провести перепланировку на законных основаниях.

Базовый пакет документов для перепланировки

Что в случае с новостройкой, что со вторичным жильем, нужно собрать пакет документов:

  • заявление с просьбой выдать разрешение на проведение определенного вида ремонтных работ;
  • паспорт собственника квартиры (заявителя);
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРП;
  • техническая документация на объект;
  • план квартиры;
  • поэтажный план дома;
  • письменное согласие соседей и других заинтересованных лиц (супруга, других собственников квартиры и т.д.);
  • выписка из лицевого счета;
  • проектная документация или эскиз будущей планировки.

НОВОСТРОЙКА

Проще изменить планировку квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Когда в доме еще ведутся строительно-ремонтные работы, внести коррективы легче.

Какие для этого нужны документы

Раньше законодательство РФ не разрешало делать перепланировку в новостройке до оформления права собственности. Сейчас – можно. То есть вам не обязательно иметь на руках выписку из ЕГРП о праве собственности на квартиру. 

Если у вас на руках еще нет правоустанавливающих документов, достаточно предъявить договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования.  

Также свой проект перепланировки в новостройке вам нужно согласовать с главным архитектором строящегося дома. Если архитектор даст свое «добро», застройщик должен выдать вам письменное согласие.

Какие еще документы нужны для новостройки:

  • копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
  • документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

Пример:

когда семья Тарасовых решила сделать перепланировку в своей новой квартире, у них также запросили дополнительные документы. Дело в том, что в их доме на первом этаже планировался к размещению детский сад. А к таким домам госорганы подходят строже. Поэтому Тарасовы получили также разрешения пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы, Роспотребнадзора. 

Если новая квартира принадлежит муниципалитету

Если квартира в новом доме, где вы планируете поселиться, принадлежит муниципалитету, и вас вселяют туда по договору социального найма, вам также потребуются такие документы:

  • копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
  • договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

Что делать после того, как документы собраны: пошаговая инструкция

  1. Подать соответствующее заявление с пакетом сопровождающей документации в архитектурный отдел местной администрации или в многофункциональный центр.
  2. Получить письменное официальное разрешение на проведение ремонтных работ.
  3. Провести все запланированные работы согласно эскизу/проекту.
  4. Обратиться в Жилинспекцию и Бюро Технической Инвентаризации с уведомлением об окончании проведения ремонтных работ.

  5. Жилинспекция направит специальную комиссию, которая вместе с техником БТИ обследует помещение и будет оформлять акт приемки-передачи, а также сдаст недвижимое имущество в эксплуатацию.
  6. Получить новый технический паспорт с изменениями в планировке квартиры.
  7. С технической документацией и актом сдачи жилья в эксплуатацию обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРП.

  8. Получить новую выписку о праве собственности.

Часть вторая. что такое квартиры со свободной планировкой

Отдельно стоит поговорить о квартирах со свободной планировкой. Это в наши дни стало модным явлением. Застройщики объявлениями о продаже таких квартир стараются привлечь внимание покупателей. Обещают абсолютную свободу творчества взамен более высокой стоимости квадратных метров. На деле все иногда оборачивается не так уж и радужно. 

Свободную планировку нужно оформлять!

Застройщики, утверждающие, что свободная планировка не требует подтверждения планировки в БТИ и других жилищных организациях, не правы. Точно так же, как в случае с перепланировкой обычных квартир, план планировки квартир со свободной планировкой нужно согласовывать.

Такого определения в законе нет

В СНиПах и ГОСТах понятия «свободная планировка» нет. Это исключительно рекламное название. И применяется оно только в отношении домов, построенных по монолитно-каркасной технологии. Благодаря этой современной технологии в домах сведено к минимуму количество несущих опор, а квартирах могут отсутствовать внутренние стены. А это значит, что вы можете сами решить, как зонировать свое жилое пространство.

Подводные камни свободы

Но свободная планировка зачастую не дает полной свободы. И также ведет к дополнительным затратам. 

Миф от застройщика

По сути, строительство монолитно-каркасных домов для застройщика выгоднее, чем возведение домов из кирпича – и по срокам, и по затратам. При этом в случае с квартирами свободной планировкой они не тратятся также на возведение ненесущих стен и отделку. Экономят на материалах и зарплате каменщиков и маляров-штукатуров. Предполагается, что вы сделаете ремонт самостоятельно после монтажа перегородок по своему вкусу.

В принципе, такие квартиры должны стоить дешевле. Ведь вы получаете просто пустую коробку. Однако за счет мифа об удивительной свободной планировке вы платите за эту «коробку» даже больше, чем за типовое готовое жилье. Более того, потом вам придется потратиться еще и на возведение стен и ремонт.

Сравните «готовую» и «свободную» планировки: в чем принципиальное отличие именно для вас? Решите, так ли вам нужна возможность самостоятельно зонировать свою квартиру, или 1-2 перегородки вам абсолютно не помешают. Посоветуйтесь с дизайнером, который будет создавать для вас проект интерьера. Подсказать, как не нарушить закон, вам может и руководитель ремонтной бригады, с которым вы намерены работать.

Свободная несвобода

У застройщика всегда есть согласованный и утвержденный властями поэтажный план возводимого дома. И на нем отмечены основные зоны внутри каждой квартиры – так называемая предполагаемая планировка. На чертеже обязательно обозначены «мокрые» (санузлы, кухня, ванная) и жилые зоны. Согласовать перенос стояков практически нереально, а значит, санузлы, кухня и ванная будут в строго определенном месте. 

А если еще на плане размечены пунктиром и основные перегородки, вам придется отдельно согласовывать установку перегородок в другом месте. 

Совет: требуйте у застройщика показать вам поэтажный план!

Пример:

Илья и Светлана купили квартиру со свободной планировкой в Москве. В проекте, который они составили, ванная комната была очень просторной. Однако этот момент не прошел согласования. Поскольку существует закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». И там, в пятой статье, говорится, что подсобная площадь не может быть увеличена за счет жилой.

Можно, например, сделать ванную комнату больше за счет коридора, но коридор в их квартире имеет такое расположение, что это невозможно. Также не было согласовано их предложение отгородить зал площадью 15 кв.м, а спальне оставить всего 7 кв.м., уместив там лишь большую кровать и настенный экран телевизора. Ведь, согласно нормам, жилая комната не может быть меньше 9 кв.м.

Кроме того, в жилой комнате обязательно должен быть источник естественного освещения, окно, выход на балкон или лоджию.

Пример:

Игорь купил квартиру со свободной планировкой и заказал план планировки в проектной мастерской. Ему попался хороший специалист, который объяснил, что у его свободы есть жесткие ограничения, заложенные застройщиком: в проектной документации пунктиром отмечены места, где должна проходить стена и перегородка в квартире. А это значит, что, если Игорь установит стену в другом месте, ее не согласуют и он должен будет выплатить штраф. Поэтому ему придется делать проект перепланировки, если он не хочет устанавливать перегородки по намеченным застройщиком линиям. 

Свободная планировка не означает, что вы можете нарушать стандартные правила. Вы не можете убирать или изменять вентиляцию, присоединять балконы, лоджии и коридоры к жилому пространству, менять внешний вид фасада, затруднять доступ к коммуникациям, изменять размеры окон.

Читайте также  Проект переустройства и или перепланировки переводимого помещения

Важно! После монтажа стен вам нужно будет проложить проводку – то есть создать ее проект и согласовать. 

Еще некоторые минусы свободы

1. Уменьшается площадь

Ирина купила квартиру со свободной планировкой площадью 100 кв. м. Она хочет сделать перепланировку и подготовила план и документы. Но после установки перегородок площадь ее квартиры уменьшится на 7 метров. Когда она зарегистрирует квартиру с перепланировкой в БТИ, в справке будет указано, что ее квартира имеет площадь 93 кв.м. То есть ее жилье стало дешевле, и при продаже квартиры она проиграет. С учетом того, что 1 кв.м в ее доме стоил 100 тысяч рублей, цена вопроса – 700 тысяч рублей.

2. Полгода до ремонта

Иван купил квартиру со свободной планировкой. Он надеялся переехать туда с семьей в течение полугода, так они живут в съемном жилье. Но потом выяснилось, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, квартира должна быть в состоянии, которое соответствует изначальному плану застройщика.

То есть сделать перепланировку и ремонт Иван сможет нескоро: после сдачи дома в эксплуатацию еще до полугода может уйти на согласование новой планировки. И потом еще прибавьте три-пять месяцев на ремонт. То есть гораздо проще Ивану использовать планировку по спроектированному и утвержденному застройщиком варианту.

А еще лучше ему было подумать об этом заранее и выбрать подходящую квартиру с уже готовой планировкой и вмонтированными стенами.

3. Шумные соседи

Виталий и Рита купили квартиру в монолитно-каркасном доме. Они не стали создавать свой проект планировки, выбрав подходящий вариант из предложенных застройщиком. Но в течение пяти лет, пока они живут в своем новом доме, ремонт в их подъезде не прекращается. Шум от установки перегородок – не то же самое, что отделка уже готового помещения.

Выводы:

квартира со свободной планировкой в итоге получается намного дороже обычной. Эконом-классу они не подходят. Специалисты пишут, что расходы на перепланировку могут составить половину стоимости самого жилья. Поэтому такие квартиры предназначены для представителей элиты, у которых есть деньги и время, чтобы воплотить свои дизайнерские мечты.   

Иллюстрации Ammis.ru

Источник: https://ammis.ru/articles/article40

Перепланировка квартиры в новостройке в 2020. Все особенности

Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

  • 1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

    1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности

    Согласованная перепланировка в новостройке.

    В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется.

    С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа.

    Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

    Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

    Согласно п. 2.5.1.1.3.10 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

    • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
    • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
    • простая копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
    • письменное подтверждение застройщика о выполнении дольщиком всех финансовых обязательств, если это не прописано в акте приёмки-передачи квартиры;

    Новостройка со свободной планировкой.

    Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Поэтому только два этих типа договоров и прописаны в 508-мом Постановлении. Все остальные типы договоров при приобретении новостройки формально для её согласования не должны приниматься. На практике всё зависит от позиции начальника Жилищной инспекции соответствующего округа, и такие договора иногда принимаются.

    В таком договоре также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

    К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

    Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. А так как квартира обременена ипотекой, получить разрешение на её перепланировку без такого согласия банка нельзя.

    1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки

    Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

    В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

    Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможностисогласованияперепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

    Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно.

    В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют, то есть техники соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации)производят обмеры построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Так вот, эти обмеры обязательно производят на основании как раз той проектной документации, которая прошла экспертизу.

    В результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ.

    В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры.

    К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты.

    Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом,берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке.

    В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Также отметим, что в последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле).

    Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.

    3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше в соответствии с п.2.2.

    8 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу.

    Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    Источник: https://resog.ru/pereplanirovka-kvartiry-v-novostrojke/

    Перепланировка квартиры в новостройке

    Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

    Практика показывает, что согласование перепланировки в новостройке часто проходит проще, нежели в типовом панельном или в блочном доме. Дело в том, что большинство «коммерческих» новостроек — это монолитные или кирпичные дома, и в них редко встречаются несущие стены в габаритах квартир.

    Большинство собственников, задаются вопросом, затевая перепланировку квартиры в новостройке, с чего начать и какой порядок действий соблюдать? Попробуем последовательно все разобрать. 

    Во многих случаях перепланировка квартиры в новостройке согласуется по проекту перепланировки без оформления технического заключения от автора дома, (при условии конечно же, что не затрагиваются несущие и перекрытия).

    Одной из важных особенностей перепланировок новостроек, является наличие во многих из них так называемой «свободной планировки», которая якобы позволяет конфигурировать квартиру как угодно. Как правило, это характерно для квартир в новых домах бизнес-класса в Москве и Московской области.

    Подробнее о том, что такое свободная планировка и почему ее на самом деле не существует. Если же говорить коротко, то при использовании термина «свободная планировка» застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

    Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много.

    Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без  отделки, — «бетонной коробкой» с голыми стенами и полами. То есть конструкцию полов в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

    Читайте также  Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

    Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на  п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 — «Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия». Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

    Работы по изменению конструкций пола, фото:

    Но ведь «пирога полов» то нет, что же изменяется? Инспекторы говорят так — раз в квартире нет послойной конструкции полов, и она укладывается «с нуля», то это мероприятие попадает под пункт 2.2.6, и соответственно, требует разработки проекта перепланировки с планом полов, а также ТЗК.

    Исключением из этого правила являются новые дома, сданные с муниципальной отделкой, здесь согласование новых полов не требуется, поскольку полы уже есть.

    В 99% случаев это типовые панельные серии домов — П44Т, П3М, модификации серии КОПЭ (Парус, М, К) и другие.

    Максимум что можно теперь «выжать» из данной ситуации — это минимизация объема проектной документации, что несколько снизит общую стоимость согласования. Для разработки проекта перепланировки квартиры в новостройке потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

    Наша организация имеет все необходимые допуски, и в случае необходимости, может разработать для вас проект перепланировки, который пройдет все необходимые стадии согласования.

    проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск сро — это обойдется дешевле, чем у автора дома. важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование

    Пример технического заключения, фото:

    Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир — чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам «точечной застройки», возведенным по индивидуальному проекту.

    В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

    Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет — это решают сотрудники жилищной инспекции. 

    Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

    Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

    Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

    Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

    С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

    Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

    ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

    Подробнее о документах на перепланировку

    Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

    До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

    Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

    1. Для объектов долевого строительства:

    • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
    • копия договора об уступке прав (если была).
    • копия акта приема-передачи недвижимости.
    • справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
    • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

    2.  Для объектов муниципального фонда:

    • копия приказа городских властей о строительстве дома.
    • подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
    • справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
    • документы, подтверждающие передачу квартиры.

    Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

    План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

    В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

    Пример поэтажного плана застройщика, фото:

    Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

    Какова цена перепланировки в новостройке?

    Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

    Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

    Источник: http://www.pereplanirovkamos.ru/pereplanirovka-v-novostroyke.html

    Перепланировка в новостройке — 2020 год

    Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

    Новая квартира в недавно отстроенном и принятом гос. комиссией доме многим новоселам представляется ничем не ограниченными полем для деятельности. Однако такой подход к планированию будущего устройства жилища мало согласуется с требованиями правил, регламентирующих перепланировку в новостройке, — нормативными актами и установлениями в сфере строительства, санитарной и пожарной безопасности, а также жилищной политики. Наибольшая опасность подстерегает новоселов в случае, когда им приходится иметь дело с т.н. «квартирой со свободной планировкой».

    …застройщики сильно сомневаются в своем умении предлагать покупателю именно тот продукт, который ему нужен, иначе бы стены стали появляться не только на бумаге…

    «Дом». Приложение к газете Коммерсант, №32 (225), 11.07.2013

    Как правило, свобода в планировании таких помещений оказывается иллюзорной — на планах БТИ или в проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, вполне очевидно указаны запроектированные перегородки, отмечены (и это особенно важно) зоны кухни, ванной комнаты и туалета. Стоит помнить, что перенос кухни, расширение санузла, его объединение или перемещение, строго регламентированы строительными и санитарными нормами. По ссылке, представленной ранее, указан перечень условий, при которых подобные мероприятия могут быть согласованы и реализованы в ходе последующего ремонта.

    Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке

    В настоящее время порядок согласования перепланировки на территории Москвы определяется постановлением 508-ПП столичного правительства (приложениями к нему). В конце 2012 года в текст документа были внесены существенные изменения и дополнения. Они были оформлены постановлением правительства Москвы 840-ПП от 26.12.2012 г.

    Поэтому принято говорить о постановлении 508-ПП в редакции постановления 840-ПП.

    Указанный документ (приложения к нему) предусматривает перечень работ, подпадающих под требование о согласовании проекта, устанавливают запрет на проведение целого ряда работ, регламентируют порядок оформления перепланировки, ее сроки, а также состав документов.

    Перепланировка в новостройке до получения собственности

    По общему правилу основанием для обращения за согласованием перепланировки служит правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Получение такого документа для квартир в новых домах может затянуться во времени. Постановлением 840-ПП были внесены дополнения в текст приложения № 2 к постановлению 508-ПП, которые позволяют инициировать согласование перепланировки до момента получения свидетельства. Для этого необходимо предоставить следующие документы:

    • договор участия в долевом строительстве или договор цессии (оригинал или нотариально заверенная копия);
    • разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (копия);
    • акт приемки-передачи объекта недвижимости (оригинал или копия);
    • согласие застройщика на перепланировку;
    • справка от застройщика, подтверждающая исполнение участником долевого строительства всех обязательств из договора.

    При планировании будущего устройства квартиры, а также ремонта в ней необходимо учитывать ряд ограничений. Наиболее часто возникают вопросы в связи с переносом санузла или кухни, ее объединением с жилой комнатой. На нашем сайте размещена специальная статья на эту тему, ссылка на которую была представлена чуть ранее по ходу текста.

    Мы подготовим и согласуем электропроект на выгодных условиях.Справочную информацию об объектах недвижимости можно получить online на сайте Росреестра.

    Следующий вопрос связан с изготовлением полов, что подразумевает, в частности, устройство стяжки. Ранее для этого требовалось подготовить проект и согласовать его. Последние новеллы предусматривают такой порядок только для случаев изменения конструкции пола (см. п. 2.2.6 Приложения № 1 к постановлению 508-ПП в редакции постановления 840-ПП). Термин «изготовление» был исключен из текста. Подобное нововведение можно считать послаблением для собственников квартир в новостройках.

    Результаты перепланировки оформляются специальным актом после выхода представителя Мосжилинспекции на объект и при наличии актов на скрытые работы. В условиях ремонта в новостройке к таким работам относится изготовление гидроизоляции пола в ванной, а также в помещениях, образующих «мокрые зоны».

    Данный акт подписывается до начала ведения последующих работ, когда есть возможность должным образом осмотреть гидроизоляцию и проверить ее надлежащее исполнение. Для ведения работ, связанных с устройством гидроизоляции, подрядная организация должна иметь свидетельство СРО о допуске к указанной деятельности.

    В последнее время мы стали замечать, что застройщики все чаще сдают квартиры в новостройках с уже изготовленной гидроизоляцией (даже если в помещениях отсутствует отделка). В этом случае для ведения ремонта вы можете прибегнуть к услугам подрядчика, у которого отсутствует допуск СРО.

    При ремонте сан. узла необходимо помнить, что данное помещение должно быть отделено порожком или уровень чистового пола в нем должен быть ниже уровня пола в прилегающих помещениях на 1—2 см.

    В настоящее время вновь действует запрет на объединение лоджии с жилой комнатой. По мнению чиновников, такой запрет обусловлен исключением разрешительной нормы из первоначального текста приложения № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 2.2.9 в старой редакции). Сейчас согласование возможно только в случае устройства разделительной перегородки, например, в виде стеклянных раздвижных дверей. Наличие такой конструкции гарантирует необходимый уровень инсоляции (количество поступающего солнечного света, предусмотренного санитарными правилами), а также обеспечивает целостность первоначального теплового контура.

    Хотя установка кондиционеров на фасадах жилых домов, не относящихся к категории памятников архитектуры, разрешена и не требует согласования, следует помнить, что монтаж и эксплуатация такого оборудования должны производиться с учетом действующих строительных и санитарных правил. В частности, не допускается отведение конденсата в границах оконных заполнений (оптимально планировать его отведение в систему канализации). Кроме того, существует ряд гражданско-правовых ограничений пользования фасадом как частью общего имущества многоквартирного дома (см. правила установки кондиционеров).

    В настоящее время в большинстве районов Москвы оформлением перепланировки занимаются многофункциональные центры (см. где оформить перепланировку). Надзор за деятельностью в данной сфере осуществляет Мосжилинспекция. Ее сотрудники могут проконсультировать вас по отдельным вопросам перепланировки и переустройства.

    Атрактив Студия ремонтов

    Источник: http://www.attractif.ru/pereplanirovka-novostrojki.php

    Как узаконить перепланировку в новостройке самостоятельно

    Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

    Ответ на важный для застройщиков Москвы вопрос, как узаконить перепланировку в новостройке, — не прост. Собственникам недвижимости и в случае свободной планировки придется заняться согласованием — у имеющей допуск СРО организации заказать техническое заключение и оформить проектную документацию (проект); получить разрешение на перепланировку новой квартиры в жилищной инспекции; а в БТИ — технический паспорт. Верим, в этом плане статья многим будет полезна.

    Читайте также  Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

    Правила согласования перепланировки в новостройке

    Выдача девелопером (строительной компанией) ключей от квартиры в новом доме инвесторам, и разрешение начать ремонт порождает правовую коллизию. С одной стороны, до сдачи в установленном порядке объекта в эксплуатацию получить на руки документ о собственности (свидетельство) не удастся.

    С противной стороны, приступать к ремонтным и отделочным работам — как это определено в первом пункте 26-й статьи действующей редакции ЖК РФ — можно лишь после оформления разрешения на перепланировку. А для этого нужно поставить де-юре еще не сданную в эксплуатацию квартиру — и часто с т. н. «свободной планировкой»! — на учет в БТИ.

    Уважаемые посетители сайта Пладодел.РФ! В данной статье проанализированы лишь некоторые «типовые» ситуации, связанные с квартирной перепланировкой в новостройке до получения права собственности на инвестируемое жилье. Если нужна помощь для решения вашей конкретной проблемы, позвоните по +7(495)15-111-69 нашим экспертам в Москве!

    Жилищная инспекция Москвы, учитывая подобный законоведческий конфликт, и руководствуясь пунктом п.2.5.1.1.3.10 второго приложения к 508-му постановлению, смягчила отношение к выдаче санкций на изменение планировки. Поэтому сегодня законная перепланировка в новостройке перестала быть чем-то из ряда вон выходящим и стала осуществимой.

    Важный момент!

    В 2019 году в Москве вместо свидетельства о госреестрации права собственности для согласования допустимо требовать:

    • Акт приема/передачи квартиры — нотариально заверенную копию (НЗК) или оригинал;
    • Договор долевого участия либо уступки прав — НЗК или оригинал;
    • Копию санкции на ввод постройки в эксплуатацию;
    • Письменное заверение девелопера выполнения инвестором финансовых обязательств;
    • Письменное согласие компании-застройщика на перепланировку конкретной квартиры с оговоркой обязательного согласования.

    Правило действует только в столице: на Подмосковье юрисдикция властей Москвы не распространяется.

    Отдельно стоит отметить эпизод покупки жилья в кредит. До получения свидетельства на право собственности банк-кредитор вправе не разрешать изменение планировки, даже когда проект перепланировки сделан безупречно и не затрагивает «мокрых зон», несущих стен и конструкций.

    Зачем согласовывать перепланировку в новостройке

    Чтобы перепланировка квартиры в новостройке была легальной, за считанные дни и без проволочек можно было бы получить техпаспорт и приватизационные документы, ее необходимо узаконить. Для этого требуется сначала разработать и согласовать проект, затем можно возводить (переносить) перегородки, проделывать проемы, изменять конструкцию пола, расширять (уменьшать) жилые помещения и т. п. Это обойдется несколько дешевле, чем любые действия в другом — тем более в обратном! — порядке.

    То есть, если сначала обустроить квартиру в новостройке и сделать в ней ремонт, впоследствии понадобится узаконивание (по-другому — узаконение). А чтобы узаконить сделанное, потребуется тот же проект перепланировки, пройти те же процедуры согласования и получения необходимых разрешений. Но добавятся издержки финансового и морального-психологического плана — придется платить штрафы и терпеливо выслушивать малоприятные увещевания чиновников.

    Термин «свободная планировка» может быть применим и к старым постройкам. К примеру, многие квартиры в домах серии II 18 – 01 МН не имеют внутриквартирных несущих стен. Поэтому, если разобрать перегородки между жилыми помещениями, кухнями, санузлами, можно получать конфигурацию сродни «свободной».

    В завершение добавим, что согласование перепланировки позволит избежать катастрофических для здания и будущих жильцов последствий неквалифицированного вмешательства в несущие конструкции, системы вентиляции, пожарной сигнализации, водоснабжения, канализации и отопления.

    Как оформить перепланировку квартиры в новостройке?

    Сегодня многие новостройки в Москве сдаются с простейшей отделкой, а то и без нее. Часто в новых квартирах отсутствуют перегородки и стяжка. Это привело к появлению понятия «свободная планировка» и ошибочного мнения, будто квартирное пространство можно трансформировать как заблагорассудится. Но это не так. Законодательства, а также строительных, санитарных и противопожарных норм — как и согласования и узаконения метаморфоз! — никто не отменял.

    Согласно букве закона, согласование перепланировки в новостройке, выполнение ремонтных и отделочных работ должны проходить в такой последовательности:

    • Эскизное проектирование;
    • Оформление проектно-сметной документации;
    • Подача в жил. инспекцию заявления о согласовании;
    • Получение санкции;
    • Производство работ по проекту;
    • Контроль полученного результата гос. органом;
    • Получение в БТИ техн. паспорта.

    С точки зрения юриспруденции, понятие «свободная планировка» юридически незаконно. С финансовой это — маркетинговый ход, позволяющий строительной компании (застройщику) в ходе строительства сэкономить на возведении перегородок. С утилитарной — средство, дающее инвестору возможность избежать издержек на снос и утилизацию не устраивающих его стенок между помещениями.

    Таким образом, занявшись перепланировкой квартиры в новостройке, не стоит ожидать простого решения связанных с ней вопросов. По опыту, урегулирование проблемных моментов и юридических формальностей целесообразно поручить профессионалам. Мы рекомендуем занимающуюся этим профессионально и имеющую безупречную репутацию компанию ООО Планодел. Свяжитесь с нашими экспертами в Москве по телефону +7(495)15-111-69 — они сориентируют в предметной области; расскажут, с чего начать; окажут информационную и консультационную поддержку. И помните: узаконивать учиненную планировку «задним числом» обойдется дороже, чем в законном порядке!

    Источник: https://xn--80aidvdjhe.xn--p1ai/kak-uzakonit-v-novostroyke/

    Свободная планировка квартиры и перепланировка

    Перепланировка квартиры в новостройке со свободной планировкой

    Квартиры со свободной планировкой на сегодняшний день стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. Интерес к такого рода квартирам в новостройках растет с каждым днем.

    Примечательно то, что сам факт наличия такой планировки в квартире, компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство, что довольно обосновано, ведь по мнению потенциального будущего собственника, свободная планировка позволит сделать любую перепланировку, но на практике все немного иначе.

    Свободная планировка и план БТИ

    После приобретения в собственность, владелец конечно же начинает планировать перепланировку, и после обращения в первую же инстанцию за справками или за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина как «свободная планировка» не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несёт.

    Суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру со свободной планировкой, утвержденная планировка у неё всё равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет. Планы застройщика в этом случае выполняют функцию плана БТИ.

    Планы застройщика

    Примечательно, что при расчете стоимости квартиры исходя из её метража, при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со «свободной планировкой» станет меньше по площади. 

    Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.

    Исходя из всего выше сказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения как душа пожелает, в корне неверно. 

    Квартиры со свободной планировкой, фото

    И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.

    На практике, самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой, ведёт к тому, что даже узаконить выполненную перепланировку не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, чаще всего в размещении мокрых зон. 

    Утвержденная «свободная планировка»

    Если действовать правильно, на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой необходимо обратиться в БТИ для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.

    Ключевое различие лишь в том, что те стены, которых фактически в квартире нет, указаны на плане пунктиром. Что касается мокрых зон, кухни и прочих площадей, на них распространяются все те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

    Перепланировка квартиры со свободной планировкой

    В квартирах со «свободной планировкой» стены либо вообще отсутствуют, либо имеется намеченная планировка в один блок. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению.

    Однако, утвержденная планировка у квартиры имеется, и любые изменения в эту конфигурацию без получения на то разрешения, будут считаться незаконной перепланировкой со всеми вытекающими, о чем мы и говорили выше. 

    Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой

    Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, который был в нашей практике, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.

    То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено.

    В таких случаях, необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством, того что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения.

    Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.

    Согласование перепланировки квартиры свободной планировки

    Для разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки потребуется сформировать пакет документов, куда войдут:

    • Правоустанавливающие документы (при отсутствии зарегистрированных прав на помещение можно предоставить договор на участие в долевом строительстве, копию договора об уступке прав, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о полном выполнении участником долевого строительства обязательств по договору).
    • План квартиры, составленный БТИ.
    • Техническое заключение (это документ, составленный компанией с СРО и подтверждающий, что квартиру можно переустраивать).
    • Проект перепланировки (чертежи, по которым будут выполнятся строительно-демонтажные работы, и договор авторского надзора).
    • Заявление на перепланировку.

    Документы передаются в Мосжилинспекцию. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы». Подать бумаги для согласования перепланировки сегодня можно только через офисы МФЦ

    При одобрении проекта и при условии, что на рассмотрение были представлены все документы, собственнику выдается разрешение на перепланировку в новостройке со свободной планировкой. После ремонта еще предстоит сдача сделанной перепланировки специальной комиссии.

    Как узаконить перепланировку в новостройке со свободной планировкой

    Часто перепланировка в квартире со свободной планировкой проводится собственниками незаконно. Это когда ремонтные работы выполняются без какого-либо согласования. 

    Узаконить перепланировку квартиры свободной планировки в новостройке можно, если все проведенные работы соответствуют общепринятым строительным нормам. В ином случае Мосжилинспекция обяжет переделывать ремонт.

    Кроме того, за самовольную перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой придется заплатить штраф. Если при выполнении ремонта собственник ничего не нарушил, то узаконить совершенное переустройство он может при предоставлении Мосжилинспекции технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.

    Как бы то ни было, прежде чем приступать к согласованию будущей перепланировки квартиры свободной планировки или узакониванию уже выполненных работ, получите предварительно консультацию у специалистов в области оформления и проектирования перепланировок.

    Наша компания консультирует бесплатно. Свои вопросы можете адресовать нашим консультантам по телефону или онлайн.

    По вашему желанию мы можем подготовить проект с техническим заключением для будущей перепланировки или техническое заключение по факту совершенных работ, если перепланировка уже сделана.

    У нас можно воспользоваться услугой «перепланировка под ключ». В этом случае оформлением всех документов и взаимодействием с госорганами (БТИ и Мосжилинспекцией) будете заниматься не вы, а мы по доверенности.

    Примеры перепланировок квартир «свободной планировки»:

    Проект перепланировки квартиры со свободной планировкой в монолитном доме

    Перепланировка с устройством трех санузлов в квартире со свободной планировкой

    Источник: https://apb1.ru/svobodnaya-planirovka-kvartiry-i-pereplanirovka.html