Перепланировка это реконструкция или капитальный ремонт?

Перепланировка или реконструкция — в 2020 году, сравнение с капитальным ремонтом, жилого и нежилого помещения, отличия, что является

Перепланировка это реконструкция или капитальный ремонт?

Собственники жилой или нежилой недвижимости часто изъявляют желание внести какие-либо изменения в помещении. От того, какую степень и характер имеют такие изменения, подход к ним будет различным.

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

При этом многие задаются вопросом о том, перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт. Ниже приведены особенности каждого из этих понятий.

Определение понятий

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

При реконструкции владелец вправе проводить работы по восстановлению и ремонту несущей конструкции. Однако, здесь существует ограничение — заменить полностью несущую конструкцию невозможно.

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

  • изменить количество этажей;
  • добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
  • заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
  • восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
  • восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

  • создать или убрать перегородку;
  • создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
  • изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

Нормативная база

Законодательство тщательно регулирует вопросы, связанные перепланировкой и реконструкцией.

В частности:

  • закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию…..» от 9 июля 2003 года за номером 190-ФЗ, который раскрывает понятия строительства и реконструкции;
  • внесение изменения в технический паспорт объекта, по отношении которого производились действия перепланировки или переустройства считается обязательным, об этом указывает Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
  • статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
  • согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
  • получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
  • составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

  • при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
  • при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
  • процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
  • перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
  • при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.
Читайте также  Перепланировка в новостройке с чего начать?

Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка. Первая предполагает огромные объемы работ, большие финансовые затраты и др.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Если сравнивать два понятия, то будет понятно, что в процессе проведения капитального ремонта, исключение составит линейный объект, не меняется технико-экономический показатель: площадь, строительный объем, полезная площадь, этажи и их количество. А при реконструкции допустимо изменение данного показателя.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения. Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними. Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

  • высота;
  • этажность;
  • площадь;
  • объем.

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

Если говорить о реконструкции моста и дороги (линейные объекты), то, в отличие от капитального ремонта, допускается процесс изменения частей и участков, что подразумевает действие по перемене класса и категории, показателя мощности и грузоподъемности и др.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

Получается, что реконструкция линейных объектов подразумевает смену их технического параметра и характеристики, а при капитальных работах такие изменения невозможны.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст. 25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов. Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

При проведении самовольных работ собственнику необходимо доказать законность своих действий через суд. Отказ суда может быть обоснован ущемлением или нарушением прав, наличием угрозы жизни и здоровью третьих лиц (соседей).

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-i-rekonstrukcija/

Согласование реконструкции и ремонта зданий. Организация ремонта отдельно стоящих зданий — Проект 1

Перепланировка это реконструкция или капитальный ремонт?

Согласуем перепланировку, ремонт и реконструкцию отдельно стоящих зданий

Получить бесплатную консультацию

Читайте также  Купили квартиру с незаконной перепланировкой что делать?

Поможем, какая бы задача перед вами ни стояла. А если вы сами пока не понимаете — выясним, что именно вам предстоит.

  1. Текущий ремонт фасадов — если вы планируете незначительные ремонтные работы.
  2. Капитальный ремонт фасадов — если предстоит значительный ремонт.
  3. Благоустройство фасадов — если планируются изменения фасадов.
  4. Благоустройство территории — если изменения затрагивают земельный участок.
  5. Перепланировка — если изменения затрагивают планировку объекта.
  6. Капитальный ремонт здания — если изменения в значительной степени затрагивают капитальную конструкцию здания.
  7. Реконструкция, модернизация, техническое перевооружение — если изменения влекут за собой изменения технико-экономических показателей здания.
  8. Приспособление объекта культурного наследия к современному использованию, в том числе ремонт и реставрация.

Согласуем ремонтные работы «под ключ»

  1. Подготовим все необходимые документы для разрешения работ по реконструкции объекта или капитального ремонта.
  2. Подготовим объемно-пространственные решения модернизации.
  3. Разработаем и согласуем проектную документацию.
  4. Организуем государственную экспертизу проекта.
  5. Получим разрешение на начало работ.
  6. Получим заключение о соответствии и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Работаем со сложными случаями

Поможем, если выполненные работы не соответствуют требованиям (например, КГА считает, что отделочные материалы нарушают эстетический облик здания; мало машиномест; недостаточное озеленение и т. п.).
Найдем выход, даже если вы уже получили предписание на снос незаконных конструкций.

Проведем консультацию

Разберемся, что именно вы хотите сделать, какие изменения вам нужны. Расскажем, что будет считаться реконструкцией, а что можно оформить как капитальный ремонт. Поясним, в чем разница между этими вариантами, какие есть плюсы и минусы.

Поможем выбрать подходящий вид работ: без четких и однозначных формулировок всегда есть риск, что работы признают самовольными.

Важно отличать реконструкцию от ремонта: для налогового учета расходов, а бюджетным организациям — при определении источника финансирования работ.

Кроме того, если при реконструкции увеличивается площадь здания — площадь земельного участка может перестать соответствовать нормам.

И, главное, для реконструкции нужно получать разрешение на строительство в рамках ГК РФ.
Определим, можно ли согласовать выбранное решение, назовем примерные сроки и стоимость его реализации. Дадим рекомендации по внешнему виду, планировке, параметрам объекта.

Обратите внимание! Мы не возьмемся согласовать ремонт или благоустройство, если в реальности проводится реконструкция.

Сроки

  1. Текущий ремонт фасадов — от 1 до 5 месяцев.
  2. Капитальный ремонт фасадов — от 4 до 8 месяцев.
  3. Благоустройство фасадов — от 4 до 8 месяцев.
  4. Благоустройство территории — от 4 до 8 месяцев.
  5. Приспособление объекта культурного наследия к современному использованию (в том числе ремонт и реставрация) — от 6 до 18 месяцев.
  6. Перепланировка нежилого здания — от 1 до 12 месяцев.
  7. Капитальный ремонт здания — от 6 до 12 месяцев.
  8. Реконструкция, модернизация, техническое перевооружение — от 6 до 24 месяцев.

Цены и сроки зависят:

  • от площади объекта, его конфигурации (влияют на стоимость проектирования);
  • от выбранного состава работ (текущий ремонт значительно проще и дешевле капитального);
  • от того, выходят ли работы за границы земельного участка (потребуются дополнительные разрешения, например ордер ГАТИ);
  • от того, выполнены ли уже работы (согласование по факту всегда сложнее и дороже);
  • от наличия технических условий, правоустанавливающих документов и документов технического учета;
  • от конкретных пожеланий заказчика (дизайнерские решения и нестандартные материалы согласовать бывает сложнее).

Как сэкономить

Предварительный анализ и правильный выбор состава работ существенно снизят затраты.
Можно отказаться от изменения объемно-пространственного решения (то есть от реконструкции) и остановиться на перепланировке и благоустройстве фасада. Например, сделать входной тамбур не снаружи, а внутри здания. В этом случае вы существенно сэкономите на проектировании и согласовании.

Рассчитаем точную стоимость согласования в вашем случае.

Узнать стоимость

Ремонт фасада или капитальный ремонт сложно не заметить. Жалобы, проверка — проблем не избежать. И если ремонт не согласован, последствия будут очень серьезными, особенно если постройку признают незаконной. Вам грозят:

  • немалые штрафы;
  • судебное разбирательство;
  • приостановка работ;
  • предписание или судебное решение вернуть все в исходное состояние или даже снести объект, отстроить его заново и т. п.;
  • запрет эксплуатации до устранения или до легализации внесенных изменений;
  • запрет на регистрационные и коммерческие действия с объектом: вы не сможете его продать, сдать в аренду, подарить, перерегистрировать, пока не вернете все в исходное состояние.
  • Для физических лиц
  • Для юридических лиц

За незаконную реконструкцию вас оштрафуют по  статье 9.5 КоАП

Нарушение порядка возведения, восстановления (реконструкции), а также капремонта сооружений, относящихся к категории объектов капстроительства

От 2000 до 5000 рублей

Если не согласован ремонт, благоустройство или реконструкция объекта культурного наследия (например, установка кондиционеров, замена оконных и дверных заполнений, размещение навесных конструкций), вам грозят штрафы по  статье 7.13 КоАП РФ.

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия

От 15 000 до 200 000 рублей

Действия (бездействие) в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, особо ценных, включенных в список Всемирного наследия

От 20 000 до 300 000 рублей

Действия (бездействие) в отношении выявленных объектов культурного наследия

От 15 000 до 100 000 рублей

Нарушение требований к архитектурному решению объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в границах территории исторического поселения

От 15 000 до 100 000 рублей

Штрафы за самовольное изменение фасадов определены статьями 16 и  18 Закона Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге».

Самовольный демонтаж, разрушение, размещение или перемещение элемента благоустройства

Читайте также  Заявление о согласовании перепланировки квартиры

От 2000 до 5000 рублей

Самовольная установка или перемещение объекта для размещения информации

От 2000 до 5000 рублей

Самовольное переоборудование фасада здания, строения, ограждения и их элементов

От 1000 до 5000 рублей или предупреждение

Самовольная установка или перемещение дополнительных элементов и устройств фасадов зданий и сооружений без разрешения, а также их эксплуатация

[/su_box]

От 2000 до 5000 рублей или предупреждение

За незаконную реконструкцию вас оштрафуют по  статье 9.5 КоАП. 

Нарушение порядка возведения, восстановления (реконструкции), а также капремонта сооружений, относящихся к категории объектов капстроительства

От 500 000 до 1 000 000 рублей плюс возможная приостановка работ сроком до 3 месяцев

Для индивидуальных предпринимателей

От 20 000 до 50 000 рублей плюс возможный запрет деятельности сроком до 3 месяцев

Если не согласован ремонт, благоустройство или реконструкция объекта культурного наследия (например, установка кондиционеров, замена оконных и дверных заполнений, размещение навесных конструкций), вам грозят штрафы по  статье 7.13 КоАП РФ.

Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия

От 200 000 до 5 000 000 рублей

Действия (бездействие) в отношении отдельных объектов культурного наследия федерального значения, особо ценных, включенных в список Всемирного наследия

От 1 000 000 до 20 000 000 рублей

Действия (бездействие) в отношении выявленных объектов культурного наследия

От 100 000 до 1 000 000 рублей

Нарушение требований к архитектурному решению объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в границах территории исторического поселения

От 100 000 до 1 000 000 рублей

Штрафы за самовольное изменение фасадов определены статьями 16 и  18 Закона Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге».

Самовольный демонтаж, разрушение, размещение или перемещение элемента благоустройства

От 15 000 до 100 000 рублей

Самовольная установка или перемещение объекта для размещения информации

От 30 000 до 100 000 рублей

Самовольное переоборудование фасада здания, строения, ограждения и их элементов

От 20 000 до 100 000 рублей или предупреждение

Самовольная установка или перемещение дополнительных элементов и устройств фасадов зданий и сооружений без разрешения, а также их эксплуатация

[/su_box]

От 30 000 до 100 000 рублей или предупреждение

Если вам пришло предписание — обращайтесь, мы поможем разобраться, в чем состоит проблема и как решить ее малой кровью.

Если понадобится, мы готовы представлять ваши интересы на разборе правонарушения или в суде.

Быстро и правильно оформим всю разрешительную документацию.

Качественно разработаем проектную документацию.

Сможем решить большинство проблем малой кровью.

Получим разрешение на производство работ.

Невозможно дать стопроцентную гарантию согласования.

Нельзя гарантировать, что оптимальное решение проблемы будет приятным.

Нельзя гарантировать отсутствие жалоб жильцов.

Важно отличать реконструкцию от других видов работ, в частности от капитального ремонта или от перепланировки.

Реконструкция требует разрешения на строительство в рамках ГК РФ, для ремонта и перепланировки это не нужно.

В соответствии с п. 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства — это изменение его параметров (высоты, количества этажей̆, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций.
При капитальном ремонте или перепланировке параметры объекта капитального строительства не меняются. Однако понять, что законодатель считает изменением параметров, не всегда просто.

Правоприменительная практика показывает, что работы являются реконструкцией, если в их результате:

  • изменились внешние границы здания, появляются пристройка, балкон, лоджия;
  • изменилась этажность (из подвала или чердака сделали полноценное помещение);
  • изменилось назначение здания (например, жилой дом стал нежилым).

С точки зрения налогообложения

От характера произведенных работ зависит порядок учета затрат в целях исчисления налога на прибыль.

Налоговые органы полагают, что 

  • расходы на перепланировку и реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость здания: 
  • затраты же на текущий и капитальный ремонт рассматриваются как «прочие расходы».

Кто согласовывает

  • Разрешение на капитальный ремонт, изменение и благоустройство фасадов выдается КГА, а если здание является объектом культурного наследия — КГИОП.
  • Разрешение на реконструкцию объекта выдается КГА, КГИОП, ГСНСН и другими государственными органами.

месяца

  • Срок: 2–3 месяца.

    Что мы сделаем: подготовим все необходимые исходно-разрешительные документы.

    Результат:

    • градостроительный план земельного участка, подготовленный Комитетом по градостроительству и архитектуре;
    • топографо-геодезический план территории проектирования;
    • технический паспорт объекта;
    • результаты изысканий по определению инженерно-геологических и гидрогеологических условий участка (если требуется);
    • результаты обследования зданий и сооружений, находящихся в зоне воздействия проектируемого объекта;
    • заключения о санитарно-эпидемиологических исследованиях среды обитания;
    • технические условия на увеличение мощностей (электричество, вода, тепло).
  • Срок: 1 месяц.

    Что мы сделаем: подготовим решения по объемно-пространственным характеристикам объекта реконструкции и определению параметров развития систем инженерно-технического обеспечения.

  • Срок: 1–3 месяца.

    Что мы сделаем: разработаем архитектурный раздел, раздел конструктивных решений, комплект документов по проектированию инженерных систем и оборудования, решений по технологическому обеспечению объекта, мероприятий ГО и ЧС, проекта организации строительства и т. д.

  • Срок: 3–6 месяцев.

    Что мы сделаем: согласуем генеральный план реконструкции, архитектурные решения, технологический и инженерный разделы проекта в ответственных за это инстанциях.

  • Срок: 2–4 месяца.

    Что мы сделаем: организуем государственную экспертизу проекта в ГАУ «Центр Государственной Экспертизы»:

    • подготовим комплект документов для проведения экспертизы;
    • получим заключение государственной экспертизы.
  • Срок: 2–4 месяца.

    Получим в Службе ГАСН заключение о соответствии (ЗОС) и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Источник: https://proekt1.ru/uslugi/remont-i-rekonstruktsiya-otdelno-stoyashchikh-zdaniy/