Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке?

Содержание

Перепланировка в новостройке

Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке?

В данной статье описаны особенности новостроек с точки зрения согласования перепланировки и/или переустройства.

Для начала, необходимо дать определение термину перепланировка и мероприятиям, требующим согласования:

Перепланировка в многоквартирном доме представляет собой работы, изменяющие конфигурацию помещений и требующее внесения изменения план БТИ.  Также, к работам, требующим узаконивания, относится устройство и/или изменение конструкции пола.

Начнём с краткого обзора конструктивных особенностей новостроек недавнего периода и возводимых в настоящее время, влияющих на возможность проведения перепланировки.

Фотографии новостроек Москвы и Подмосковья

Условно говоря, все новые дома можно поделить на две категории — типовые дома и многоквартирные дома возведенные по индивидуальным проектам (чаще всего монолитные или кирпичные).

В части проектирования, согласования перепланировки и допустимых проектных решений между этими двумя категориями новостроек есть существенная разница. 

Варианты конструкции современных новостроек

В настоящее время новостройки Москвы и Московской области, в подавляющем большинстве, имеют одну из следующих конструкционных схем:

Панельные новостройки

В сравнении со зданиями предыдущих лет шаг конструкций между несущими стенами, как правило, увеличен, что позволяет получить большую площадь комнат. Основная особенность панельных домов в том, что большая часть стен в квартире – несущие. Данное несколько ограничивает возможность использования дизайнерских решений с расширением/объединением помещений. Проем для объединения помещений допускается устраивать по результатам технического заключения от автора дома (или замещающей автора организацией).

Более того, для панельных домов авторства МНИИТЭП (а это 90% панельного жилья — старого и нового), появившихся после 2007 года, действует запрет на устройство проемов в несущих стенах.

В настоящее время на рынке недвижимости региона преобладают новые (И-155) или модернизированные серии  П-44Т, П-44ТМ/ТМ25, П-44К, П-3М, П-3МК Флагман, КОПЭ Парус, КОПЭ Башня, а также другие.

Пример проекта перепланировки новостройки с проектной нишей

В части квартир, расположенных в домах серии П-44Т несущая стена между кухней и комнатой, имеет нишу, которую можно легко трансформировать в проем между этими помещениями. При наличии так называемой «панели-трансформера» устройство проема не влияет на прочность конструкций и его усиление не требуется.

Панельно-кирпичные дома

Дома, построенные по такой конструкционной схеме, позволяют сочетать преимущества быстрой сборки несущих конструкций здания из панелей с высокими теплоизоляционными качествами кирпичных наружных стен, которые чаще всего имеют внутри слой утеплителя. Данный тип конструкции получил распространение во многих районах Москвы и Московской области.

С точки зрения возможностей для перепланировки квартир такие здания почти ничем не отличаются от вышеописанных панельных домов. Разница только в том, что внешние стены, в домах такой конструкции, чаще всего см не являются несущими, что позволяет проще выполнять перепланировку в новостройке с демонтажом подоконного блока.

Монолитные, монолитно-кирпичные и монолитно-панельные новостройки

К этому типу зданий часто относят все жилые дома, имеющие монолитную конструкцию несущих элементов, независимо от материала наружных стен. 

Перепланировка квартиры в новостройке с монолитным каркасом с технической точки зрения наиболее проста, так как даже на площади больших квартир несущих конструкций не много. 

В качестве примера возможно познакомится с образцом проекта перепланировки квартиры в монолитно-кирпичной новостройке.

Кирпичные новостройки

Возведение кирпичных домов является трудозатратным процессом и подобные новостройки встречаются нечасто. Как правило, как и в монолитных зданиях, на площади квартир в кирпичных домах несущих конструкций нет или их присутствие незначительно (чаще всего ограничивается какой-либо из межкомнатных стен).

В настоящее время все многоквартирные дома имеют только железобетонные междуэтажные перекрытия, состоящие их сборных элементов (панелей) либо монолитного железобетона. Также для возможностей перепланировки важно, что в абсолютном большинстве многоквартирных новостроек установка газовых плит не предусмотрена.

В современных жилых домах, если перепланировка не вносит изменения в несущие конструкции, проектную документацию для согласования перепланировки сможет разработать организация с допуском СРО.

Особенности планировки новостроек

В настоящее время, значительная часть новостроек Москвы и Подмосковья сдается без отделки либо с черновой отделкой. 

Значительная часть жилых зданий (в основном монолитных) при сдаче даже не имеет внутри перегородок. В лучшем случае, смонтированы лишь некоторые перегородки, а прочие намечены трассировкой (выложены блоками или кирпичом в один слой). Естественно, что такие помещения не имеют и покрытия полов, а коммуникации часто проложены непосредственно по перекрытию.

Фото новостройки с помещениями обозначенными трассировкой 

Устройство и изменение покрытия полов, устройство перегородок и монтаж сантехники, а также многие другие виды работ требуют согласования, так как являются перепланировкой.

Согласование перепланировки в новостройке без стен предполагает наличие документации, отражающей первоначальное планировочное решение квартиры, так как необходимо знать где располагаются границы помещений. Наличие трассировки позволяет наглядно зонировать помещения , но даже если трассировки нет, в квартире все равно есть жилые и нежилые помещения, которые нельзя запросто менять местами. На плане БТИ или в документах застройщика чаще всего указана планировка с обозначением границ помещений.

Как показала практика, подавляющее большинство перепланировок в новостройках, выполненное без предварительной разработки проектной документации, организацией с допуском СРО (например нашей) содержит мероприятия, которые согласовать невозможно.

Ответ на насущный вопрос: «Как сделать перепланировку в новостройке?» прост – разработать проектную документацию и согласовать ее в надзорном органе, а уже затем приступать к производству работ.

Читайте также  Как можно сделать перепланировку в однокомнатной Хрущевке?

Учётная документация с первоначальной планировкой

Основой проектной документации, необходимой для согласования перепланировки в новостройке, является задокументированное планировочное решение. По окончании перепланировки измененной планировка вносится в учетную документацию.

Пример учетной документации БТИ до и после перепланировки

В Москве проектная документация может быть разработана только на основе учетных документов столичного БТИ. При отсутствии такой документации, ее необходимо заказать (в БТИ или в МФЦ)..

В Московской области план помещения с экспликацией возможно заказать в любой организации, имеющей право на предоставление такой документации (БТИ, Ростехивентаризации и. т. п.). Кроме того, в некоторых случаях для согласования ремонтных работ в Подмосковье достаточно заверенного печатью плана застройщика.

На сегодня отделения МосгорБТИ и Московское Областное БТИ работают для своих субъектов по экстерриториальному принципу, что позволяет и заказать учетную документацию в любом из них.

Перепланировка новостройки со «свободной планировкой», с точки зрения нормативных требований ничем не отличается от обычных квартир. В жилищном законодательстве такое понятие не определено и подобная терминология относится к скорее к маркетингу.

Проектная документация и согласование

Проектная документация для согласования предстоящей перепланировки включает проект перепланировки, а также техническое заключение о состоянии конструкций и возможности ее проведения (в некоторых районах Подмосковья требуется только проект). Документация, разрабатывается организацией, имеющей, согласно требованию ЖК РФ допуск СРО.

Пример перепланировки двухкомнатной квартиры в новостройке

Приведенную в качестве примера представлена перепланировку квартиры, где границы помещений были обозначены лишь трассировкой (двойная прерывистая линия на чертеже) выполнили по проектной документации, разработанной нашей организацией. Подробнее данный проект представлен на этой странице 

Перепланировка новостройки в Москве

Основным документом, регламентирующим перепланировку и переустройство в Москве, является Постановление Правительства города № 508. Кроме того, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящий момент в Москве существует возможность согласовать не только запланированные работы, но и выполненную перепланировку и/или переустройство.

Согласование выполненных работ возможно только в том случае, если при их производстве не были нарушены действующие нормы.

Если перепланировка выполнена – проект уже не требуется. Для согласования перепланировки «по факту» требуется разработка технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

В том случае, если перепланировка не вносит изменения в несущие конструкции, техническое заключение также может быть разработано организацией с допуском СРО. При затрагивании несущих конструкций техническое заключение разрабатывается автором проекта дома или организацией его замещающей.

Подробно порядок согласования перепланировки в новостройках и остальных многоквартирных домах Москвы описан в этой статье.

Особенности согласования перепланировки в новостройке Московской области

В Московской области, помимо действующего законодательства, сфера перепланировки регулируется внутренними муниципальными регламентами, которые могут отличаться в разных районах.  

Например, в некоторых районах Подмосковья предусмотрена возможность согласования планировки с выходом из санузла в единственное жилое помешенное (так называемые студии). В других районах внутриквартирные перегородки и внешние стены относят к общедомовому имуществу что существенно осложняет перепланировку.

Для успешного согласования проекта запланированных работ в Московской области часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем согласование для оценки допустимости проектного решения.. 

Кроме того, в преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ.

Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение. 

Подробнее о различиях в согласовании выполненных работ в Москве и Московской области возможно узнать из этой статьи.

Бесплатную консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки возможно получить в нашей организации. Направьте на нашу электронную почту план квартиры/нежилого помещения из БТИ с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, указать адрес объекта и ожидаемые от наших специалистов действия – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, задать вопросы возможно на нашем сайте (в форме вопрос-ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Источник: https://apb1.ru/pereplanirovka-v-novostroyke.html

Как узаконить перепланировку в новостройке

Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке?

Сегодня нет уверенности в том, что законный владелец квартиры в новостройке может гарантированно продать свою недвижимость. Мало того, собственник рискует нарваться на серьезные штрафы, а также более серьезные взыскания, вплоть до уголовной ответственности. Жесткая машина государственного регулирования способна вырвать владельца жилья из уютного спокойствия и ввергнуть в пучину уныния.

Мы выяснили, что ждет собственника, который проводит перепланировку без регистрации изменений и предлагаем читателю узнать порядок действий, который сможет оградить от многих рисков.

Чем более активно развиваются строительные технологии, чем чаще дизайнеры интерьера открывают миру свои выдающиеся решения, тем больше владельцев квартир решаются на радикальную перепланировку. При этом речь идет, как о преобразовании жилого пространства в старых домах, так и об обустройстве новостроек. Каковы же возможности законной перепланировки имеются у владельцев нового жилья в 2019 году?

Большинству собственников известно, что радикальные преобразования требуют предварительной подготовки и согласования проекта, однако в реальности часто делается наоборот. Сначала делается капитальный ремонт, формируются новые жилые зоны, существенно изменяется пространство и лишь после этого оформляются необходимые документы.

Многие вообще предпочитают не обременять себя всяческой бюрократией и в итоге сталкиваются с проблемой невозможности узаконить перепланировку, когда хотят продать квартиру или провести какую-то другую сделку. Есть и более редкий, но намного худший вариант, когда перепланировка выполняется вне всяческих технических норм, что всерьез угрожает комфорту соседей и сохранности всего дома. В этом случае приходится переживать судебные тяжбы с очень неопределенным исходом.

Поскольку документы получать все равно придется, тянуть с этим в большинстве случаев нет смысла, для уверенности лучше сразу получить разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения. Многие процессы можно осуществлять одновременно – например, в ожидании документации выполнять подготовительные работы. Так или иначе, к общению с проверяющими инстанциями стоит быть готовыми.

Читайте также  Узаконить перепланировку жилой квартиры

Организация пространства в новостройках: возможности и ограничения

Необходимо заметить, что во многих новостройках, в отличие от старых домов, уже на этапе проектирования заложено много возможностей для свободного планирования. Даже если квартира приобретается в строящемся доме, виды и порядок проведения работ можно определить заранее. Много пространства для дизайнерского творчества дает жилье в монолитных домах, где нагрузка, в основном, приходится на наружные стены и колонны внутри. Тем не менее, творить все, что угодно, по собственному усмотрению невозможно и здесь, имеются определенные ограничения, при нарушении которых узаконить перепланировку невозможно.

Те, кто планирует приобрести квартиру или уже ожидают завершения строительства, могут проанализировать проект дома, чтобы выяснить все нюансы: от расположения несущих стен до возможности создания гардеробной. Лучше это делать с помощью технических специалистов проектного бюро, которые сразу смогут сказать, можно ли будет получить разрешение на конкретные работы.

Что делать, если перепланировка уже состоялась

Если перепланировка выполнена с соблюдением технических норм, получение разрешительных документов не составит особых затруднений. Если же проведены явно запрещенные работы, строительные и архитектурные нормы явно нарушены, узаконить перепланировку стандартным способом не получится и, более того, на собственника налагаются обязательства за собственный счет вернуть жилье в исходное состояние.

Кстати, при выявлении подобных проблем лучше постараться самому вернуть все «как было», чтобы не подвергаться риску штрафных санкций.

Когда перепланировка явно задела важнейшие конструкции дома, или в ее результате пострадали соседи, либо их квартиры, собственника незаконно перепланированного жилища может ожидать не только штраф или административное преследование, но даже уголовная ответственность.

Итак, никто не сможет узаконить преобразование жилья, в котором:

  • демонтированы или ослаблены несущие стены;
  • создано единое пространство без двери из гостиной и кухни, если в последней установлена газовая плита;
  • система «теплый пол» подключена к общим домовым сетям;
  • система отопления вынесена на балконное пространство;
  • кухонное пространство увеличено за счет санитарного узла (но для жильцов последних этажей это возможно);
  • расширена кухонная зона или санузел более чем на 25% за счет жилплощади;
  • перемещены, уменьшены или вовсе снесены общедомовые коммуникации;
  • площадь балконной зоны увеличена за счет жилого пространства.

Если по незнанию или просто на свой страх и риск это было сделано, придется привлечь технических специалистов и юристов, чтобы найти выход из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Перепланировка-2019: что новенького в законодательстве

С одной стороны, благодаря оптимизации управленческих структур, расширению сети многофункциональных центров и внедрению электронного товарооборота, бюрократические процедуры стали требовать не столь много времени и усилий, с другой – требования к организации и проведению перепланировочных работ продолжают ужесточаться. Ограничения могут быть общими для всех, то есть установленными на государственном уровне, или локальными, то есть установленными местной администрацией.

Как и ранее, существуют согласования двух видов: разрешительное и уведомительное. Специальное разрешение от жилинспекции необходимо, когда планируются:

  • перемещение санузла;
  • создание проема в стене, которая несет базовую нагрузку;
  • обустройство перегородок, создающих нагрузку, превышающую действующий норматив;
  • другие радикальные преобразования, существенно изменяющие конфигурацию помещений.

Если нужно просто заменить покрытие пола, установить антенну на лицевом фасаде, заменить унитаз, изменить конструкцию не несущих перегородок, достаточно уведомительного варианта.

Стоит знать, что если жильем владеет не один человек, письменно согласиться с перепланировкой должны абсолютно все собственники, включая не достигших совершеннолетия. Как показывает практика, согласование перепланировки в кирпичных и монолитных домах не составляет труда, в отличие от блочных и панельных новостроек, где несущие стены находятся внутри квартир.

Пакет документов: какие бумаги готовить

На самом деле, нет единого, утвержденного на законодательном уровне, универсального пакета документов, который надо было бы собрать для согласования или придания законного статуса перепланировке в новостройке. Окончательный состав зависит от целого комплекса юридических факторов, поэтому в разных регионах состав этого пакета может несколько отличаться.

Ранее узаконить перепланировку в новостройке было реально только в том случае, если на руках есть свидетельство, которое подтверждает право собственности. Теперь законодатели дали будущим владельцам жилья возможность оформить его переделку и до официальной регистрации.

Если речь идет о долевом участии, понадобятся соответствующий договор и письменное согласие застройщика. Девелопер также должен выдать справку, что все обязательства перед ним полностью выполнены. Нужно также разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и акт приема-передачи. Если проводилась переуступка прав собственности, требуется и этот договор.

В случаях, когда квартира получена от города, необходимо соответствующее распоряжение — документ, который подтверждает передачу квартиры. Нужны также:

  • акт приемки предоставленного жилья;
  • справка об установлении адреса и документ, подтверждающий, что почтовый и строительный адреса совпадают.

В любом случае потребуются заявление, техпаспорт и подготовленная проектная документация. Кроме того, иногда для согласования требуется поэтажный план, который надо получить у компании-застройщика.

Если квартира — ипотечная

Если для покупки жилья использовалась ипотека, для оформления перепланировки понадобится официальное согласие банка. При этом крайне желательно предусматривать возможность будущей перепланировки еще на том этапе, когда подписывается ипотечный договор. Документ надо прочесть очень вдумчиво — там не должно быть пункта о невозможности изменения конфигурации помещений в квартире. В противном случае ремонт придется отложить до погашения ипотеки.

В период прохождения согласовательных процедур надо обязательно обратиться в финансовую организацию, представить проектную документацию, связанную с преобразованиями, и подать соответствующее заявление. Стоит быть готовыми к тому, что банк будет запрашивать у страховой организации выводы о том, могут ли возникнуть страховые случаи, так или иначе связанные с проведением работ.

В большинстве случаев банки устанавливают четкий срок, в течение которого надо завершить работы. После их окончания необходимо максимум в течение полугода представить в банк новые документы.

Читайте также  Как оформить перепланировку в частном доме?

Инстанции – где можно урегулировать вопросы?

Вопрос, связанный с узакониванием перепланировки, придется урегулировать в архитектурно-строительном ведомстве местной администрации, но можно и просто отправиться в районный многофункциональный центр и подать документы там. Но для начала надо получить план квартиры в органе по технической инвентаризации, после чего заказать проект и представить его опять же в БТИ.

Кстати, произведенные изменения должны быть зафиксированы приемной комиссией, так что от плана отступать нельзя.

Может произойти такое, что БТИ или жилищная комиссия отказывается давать необходимое заключение. В этом случае остается только один вариант – через суд доказывать, что во время перепланировки не были допущены нарушения. Если судебный вердикт будет положительным, решение станет основанием для регистрации.

Проведя ремонтно-строительные работы в соответствии с планом, необходимо инициировать процедуру ввода квартиры в эксплуатацию, получить заключение, которое нужно представить в Росреестр вместе с заявлением, документами на квартиру, паспортом и подтверждением оплаты госпошлины.

Заключение

Даже покупка жилья со свободной планировкой не означает, что удастся избежать согласовательных процедур при изменении конфигурации помещений. Лучше все сделать вовремя, чтобы избежать дальнейших проблем и судебных тяжб. Разработку проекта стоит доверять ответственным организациям, а в случаях проблем с согласованием не заниматься поиском решений самодеятельностью, а проконсультироваться с юристами и техническими специалистами.

Важно помнить также, что перепланировка считается узаконенной исключительно после регистрации изменений в Росреестре.

На поверку оказывается, что узаконить уже сделанные изменения ничуть не проще и не дешевле, чем пройти все согласовательные процедуры своевременно. Стоит помнить, что при самовольном проведении работ есть большой риск дополнительных затрат на судебные издержки и штрафные санкции.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-uzakonit-pereplanirovku-v-novostroyke/

Как согласовать перепланировку в новостройке?

Как согласовать перепланировку квартиры в новостройке?

Перепланировка в новостройке обычно проходит проще, чем в старом типовом жилье. В новых квартирах меньше несущих стен и больше пространства для маневров. Короче и список необходимых документов. Так, если перепланировка не кардинальная (изменения не застрагивают полы и несущие стены), не придется заказывать техническое заключение от автора проекта дома.

Но оформить документы на перепланировку все равно следует до начала ремонта. Незнание строительных норм и законов чревато невозможностью узаконить перепланировку. Поэтому вполне реально получить предписание о возврате квартиры в первоначальное состояние. Кроме того, ремонт без согласования изменений сегодня является незаконным. 

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Ответы на главные вопросы о перепланировках

Документы для перепланировки в новостройке

  1. Технический паспорт квартиры. Его можно заказать в территориальном бюро технической инвентаризации.
  2. Проект перепланировки. Его запрашивают у автора проекта дома или в любой проектной организации.
  3. Заявление на согласование перепланировки. Оно оформляется в БТИ.
  4. Заверенный планзастройщика – это архитектурный план, который необходимо получить при выстраивании стен в «свободной планировке». Он укажет, где застройщик запланировал установку стен, а какая площадь осталась свободной для нововведений.
  5. Если квартира в ипотеке – письмо от банкас разрешением на изменения.

Также приложите:

  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
  • письменное согласие собственников или всех членов семьи.

Инструкция: как оформить перепланировку?

Могу ли я сделать перепланировку в новостройке до сдачи дома?

Процесс согласования

  1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации, закажите проект перепланировки у автора дома или в организации с допуском к таким видам работ.

  2. Пакет документов вместе с заявлением, документами на квартиру и согласием всех собственников на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию или МФЦ.
  3. Через 45 дней получите решение о согласовании перепланировки.

  4. После окончания ремонта пригласите специалиста Жилинспекции, чтобы он подтвердил, что перепланировка соответствует проекту.

Все документальное оформление перепланировки займет от двух до четырех месяцев.

Стоимость перепланировки

Муниципальная услуга согласования перепланировки бесплатна, никаких пошлин на нее нет.

За что нужно платить:

  1. Получение технического паспорта БТИ с планом квартиры до перепланировки. Цены здесь варьируются от 2 000 до 7 000 рублей в зависимости от срочности и площади квартиры.
  2. Проект перепланировки. Его стоимость – от 15 тысяч рублей (в зависимости от сложности).
  3. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки. Его предоставит компания с лицензией СРО. Стоимость документа начинается от 20 тысяч рублей.
  4. Услуги компании, которая занимается всеми вопросами по согласованию перепланировки и таким образом экономит время собственника. Как правило, ценник начинается от 25 тысяч рублей в зависимости от компетенции компании.

Кто должен получать техпаспорт – застройщик или покупатель?

Перенос дверного проема – это перепланировка?

Если не согласовывать, какие будут проблемы?

Вот лишь краткий список возможных побочных эффектов несогласованной перепланировки.

Штрафы и, в крайних случаях (это решение уже по суду), лишение прав на квартиру.

Потеря ликвидности квартиры. Риелторы говорят, что квартира с несогласованной перепланировкой стоит на 5-10% ниже среднерыночной, то есть по сравнению с аналогичной квартирой с согласованной перепланировкой. То есть жилье за 10 млн рублей потеряет от 300 тысяч до 500 тысяч.

Проблемы с заключением сделок. Такая недвижимость не может быть продана покупателю с ипотекой – банки подобную сделку не одобрят.

Как итог: большой ремонт без согласования – это игра в «русскую рулетку». Поэтому правильнее сначала получить положительное решение от администрации или БТИ, а уже затем делать ремонт.

Не пропустите:

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Как узаконить перепланировку в квартире после покупки?

Уже провели перепланировку – как теперь ее оформить?

Об авторе

Алексей Паршин

Руководитель агентства GOROD (pereplan.pro)

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_soglasovat_pereplanirovku_v_novostroyke/100448